Die Immobilienbewertung ist ein vielschichtiger Prozess, der verschiedenste Faktoren berücksichtigt, um den Wert einer Immobilie präzise und richtig zu bestimmen. Dieser Wert ist nicht nur für Käufer und Verkäufer entscheidend. Er ist mindestens genauso wichtig für Investoren, Banken und Versicherungen. Die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung lassen sich in mehrere Kategorien unterteilen: Darunter Lage, physische Eigenschaften, wirtschaftliche Bedingungen, rechtliche Aspekte und Marktdynamiken. Immobilienmakler spielen in diesem Prozess eine wesentliche und gewichtige Rolle. Sie verfügen über Fachwissen und Marktkenntnisse, die für eine genaue Bewertung unerlässlich sind.
- Lage
Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bewertung. Immerhin gilt in der Branche nach wie vor: Entscheidend für den Preis sind Lage, Lage, Lage. Eine gute Lage kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern. In Stuttgart macht es zum Beispiel einen signifikanten Unterschied, ob sich die Immobile am Hang oder im Tal befindet. Meint Alexander von Gaisberg, Immobilienmakler aus Stuttgart.
Kriterien für eine attraktive Lage sind unter anderem: Die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Krankenhäusern, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln, … Auch die Sicherheit und die sozioökonomische Struktur der Nachbarschaft spielen eine gewichtige Rolle. Geografische Besonderheiten wie die Nähe zu Wasserflächen (Meer, Fluss oder Seen), schönen Parks oder anderen Naturschönheiten können ebenfalls den Wert erhöhen. Ein Immobilienmakler kennt die verschiedenen Viertel einer Stadt und ihre Entwicklungstendenzen und kann somit eine fundierte Einschätzung der Lage vornehmen.
- Bauliche Eigenschaften
Die baulichen Eigenschaften der Immobilie umfassen sowohl das Grundstück als auch das Gebäude (Wohnung oder Haus). Wichtige Aspekte sind die Größe, der Grundriss (wie symmetrisch und praktisch ist dieser), die Qualität der Bausubstanz, das Alter des Gebäudes und der Zustand der Immobilie. Renovierungen und Modernisierungen können den Wert ebenfalls steigern.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Zustand und die Bauqualität einer Immobilie fachkundig beurteilen. Er weiß, welche Eigenschaften bei potenziellen Käufern besonders gefragt und beliebt sind.
- Wirtschaftliche Bedingungen
Die allgemeine wirtschaftliche Lage hat einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise. Natürlich gilt dies auch für politische Rahmenbedingungen. In Zeiten wirtschaftlicher Prosperität steigen in der Regel auch die Immobilienpreise. Vor allem, da die Nachfrage steigt und die Finanzierungsmöglichkeiten besser sind. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten hingegen können die Preise stagnieren. Immobilienmakler haben stets einen guten Überblick über die aktuellen wirtschaftlichen Trends und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt (insbesondere Verkaufszeit und -Preise). Sie können Marktanalysen durchführen und Prognosen erstellen, die bei der Bewertung hilfreich sind.
- Rechtliche Aspekte
Rechtliche Faktoren spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Dazu gehören die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen durch Hypotheken oder Grundschulden sowie Bauvorschriften und Nutzungsrechte. Auch Denkmalschutzauflagen oder Umweltauflagen können den Wert beeinflussen. Ein Immobilienmakler ist mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut und kann mögliche Fallstricke identifizieren und bei der Bewertung berücksichtigen.
- Marktdynamiken
Die Dynamik des Immobilienmarktes, also Angebot und Nachfrage, spielt eine entscheidende und gewichtige Rolle. In einem Verkäufermarkt, in welchem die Nachfrage das Angebot übersteigt, können höhere Preise erzielt werden. In einem Käufermarkt, wo das Angebot größer ist als die Nachfrage nach Immobilien, sinken die Preise. Immobilienmakler beobachten kontinuierlich die Marktentwicklungen und können aufgrund ihrer Erfahrung und Ihrer Marktkenntnisse fundierte Einschätzungen geben. Sie wissen, wie lange Immobilien durchschnittlich auf dem Markt bleiben und zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien verkauft wurden.
Fazit zur Rolle des Immobilienmaklers
Immobilienmakler bringen nicht nur ihre Expertise in den oben genannten Bereichen ein. Sie bieten auch einen umfassenden Service, der den gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess unterstützt.
Sie verfügen über aktuellste Marktdaten und haben Zugang zu entscheidenden Netzwerken und Ressourcen. Diese stehen Privatpersonen oft nicht zur Verfügung. Makler können professionelle Bewertungen durchführen oder Gutachter für Immobilien empfehlen. Sie wissen, wie Immobilien optimal vermarktet werden und können potenzielle Käufer effektiv ansprechen. Darüber hinaus helfen sie bei der Preisverhandlung und sorgen dafür, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte korrekt abgewickelt werden.
Zusammengefasst kann ein Immobilienmakler durch sein Fachwissen und seine fundierte und langjährige Marktkenntnis eine präzise und realistische Immobilienbewertung durchführen.
Diese ist sowohl für Verkäufer, die einen möglichst hohen Preis erzielen wollen, als auch für Käufer, die sicherstellen möchten, dass sie nicht überbezahlen, von großem Vorteil. Die Kombination aus lokaler Marktkenntnis, Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und Erfahrung in der Bewertung von Bausubstanzen macht den Makler zu einem unverzichtbaren Partner im Bewertungsprozess.