Die Bauzinsen sind historisch niedrig, und der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum durch Baukindergeld und durch billige Kredite von der KfW-Bank. Von der Qualität des Finanzierungskonzepts hängt ab, ob die eigenen vier Wände zum Traum oder zum Albtraum werden. Finanzierungsprofis gibt es fast wie Sand am Meer. Doch woran erkennt ein Häuslebauer oder Wohnungskäufer, der ein Immobiliendarlehen benötigt, einen guten Baufinanzierungsberater?

Die richtige Antwort auf diese Frage ist gar nicht so einfach. Aber auch nicht so schwierig, wie es scheint. Denn grundsätzlich gilt: Die Finanzierungsstrategie für´s Eigenheim muss passen wie ein maßgeschneiderter Anzug. Allgemein erkennen Sie einen guten Baufinanzierungsberater daran, dass er dies weiß und vor allem bei seiner Arbeit berücksichtigt. In der folgenden Checkliste lesen Sie die besten Tipps, um den passenden und für Sie besten Baufinanzierungsberater finden.

Tipp 1: Als Erstes den „richtigen“ Ansprechpartner finden

Die Baufinanzierung ist mit das wichtigste Geschäftsfeld für Banken und Sparkassen. Verständlich, dass sich nicht nur ein einziger, sondern gleich mehrere Berater um potenzielle Häuslebauer und Wohnungskäufer kümmern. In puncto Entscheidungsbefugnis gibt es praktisch in jeder größeren Bank oder Sparkasse bei den Baufinanzierungsberatern hierarchische Abstufungen. Nicht jeder Finanzierungsexperte darf entscheiden. Als Häuslebauer oder Käufer sollten Sie darauf achten, besser: dafür sorgen, dass der Berater für Ihren Fall auch Entscheidungsbefugnis hat. Falls nicht, würde dies nur die Bearbeitung und auch die Genehmigung des Darlehensantrags unnötig hinauszögern.

Tipp 2: Das Beratungsgespräch gut vorbereiten

Ein Baufinanzierungsexperte kann nur gut arbeiten und qualifiziert beraten, wenn er ein umfassendes Bild über die wirtschaftliche Situation des Häuslebauers oder Wohnungskäufers hat. Machen Sie ihm deshalb die Arbeit so einfach wie möglich. Zu den wichtigesten Unterlagen, die Sie gleich zum ersten Gespräch mit Ihrem Baufinanzierungsberater mitbringen sollten, zählen:

• Sämtliche Objektunterlagen, soweit vorhanden. Unabhängig davon, ob Sie selbst bauen oder aber eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen.
• Komplette Kostenaufstellung inklusive sämtlicher Erwerbsnebenkosten. Zu diesen zählen in der Hauptsache Grunderwerbssteuer, Gerichts- und Notargebühren sowie auch die Maklercourtage.
• Übersicht über die vorhandenen Vermögenswerte. Und wie viel davon als Eigenkapital beim Bau oder Kauf einer Immobilie eingesetzt werden kann.
• Übersicht über das Familieneinkommen und sonstige Einnahmen. Dazu zählen Einkünfte aus einem festen Arbeitsverhältnis sowie aus möglichen Nebentätigkeiten. Außerdem auch 450 Euro-Jobs. Überdies, falls vorhanden, Kindergeld und Kapitaleinkünfte wie Zinsen sowie Dividenden.
• Dem Baufinanzierungsberater vorliegen sollte in jedem Fall ein sogenannter Kassensturz, bei dem regelmäßige Einnahmen mit den laufenden Ausgaben abgeglichen werden. So lässt sich feststellen, wie viel Geld zur Bedienung des Immobiliendarlehens zur Verfügung steht.
• All jene Unterlagen bieten dem Baufinanzierungsberater eine gute Grundlage für seine Arbeit. Nicht zuletzt hängt die Höhe des Darlehenszinses vom Eigenkapitalanteil und auch von den finanziellen Verhältnissen des Kreditnehmers ab. Denn je größer das Risiko für die Bank oder Sparkasse ist, desto höher wird sie den Darlehenszins ansetzen.

Tipp 3: So prüft der Baufinanzierungsberater Ihre Unterlagen

Anhand der ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen – sofern diese denn komplett sind – prüft der Finanzierungsberater als Erstes Ihre finanzielle Situation. Dabei achtet er insbesondere darauf, ob und dass Sie die aus dem Hausbau oder Wohnungskauf resultierenden finanziellen Verpflichtungen nicht nur jetzt, sondern auch dauerhaft über die nächsten 10 oder 20 oder noch mehr Jahre erfüllen können. Zuvor hat er bereits überprüft, ob die Gesamtkosten des Hausbaus oder Wohnungskaufs angemessen sind. Zu diesem Check bedienen sich fast alle Baufinanzierungsberater spezieller Computerprogramme, in die sie die Daten des Objekts eingeben. Die Software berechnet dann selbstständig, ob der Preis der Immobilie aktuell angemessen oder vielleicht doch zu hoch ist.

Tipp 4: Ein maßgeschneiderter Darlehensvertrag muss große Flexibilität bieten

Auch wenn Geiz geil ist – ein kompetenter Baufinanzierungsberater weiß, dass ein möglichst niedriger Darlehenszins nur die eine Seite der Medaille ist. Wenigstens genauso wichtig ist eine möglichst flexible Gestaltung der Baufinanzierungsstrategie. Dafür gibt es einen einfachen Grund: In der Regel laufen die finanziellen Verpflichtungen bei den meisten Häuslebauern oder Wohnungskäufern wenigstens 20 Jahre lang. In dieser Zeit kann viel passieren – vorübergehende Arbeitslosigkeit, längere Krankheit, Erwerbsminderung. Aber auch unerwartete Vermögenszuwächse aus Erbschaften oder Schenkungen. Die Unwägbarkeiten des Lebens sollten bei der Finanzierungsstrategie berücksichtigt werden. Und zwar so:

1.     Kostenfreie Sondertilgungen

Als Darlehensnehmer können Sie durch Sondertilgungen Ihr Haus oder Ihre Wohnung schneller entschulden. Das bietet sich bei zusätzlichen, somit nicht regelmäßigen Einnahmen an – etwa beim Weihnachtsgeld oder einem höheren Bonus beim Chef. Der Darlehensvertrag sollte eine jährliche Sondertilgung zwischen 5 und 10 Prozent des Ursprungskredits vorsehen. Zudem sollte die Sondertilgung kostenlos sein. Also auch ohne Zuschlag auf den Nominalzins, den Sie für Ihren Baukredit zahlen müssen.

2.     Kostenfreie Veränderung der regelmäßigen Tilgungsrate

Die Rate, die ein Kreditnehmer – normalerweise monatlich – seiner Bank zahlen muss, besteht aus dem vereinbarten Nominalzins und einem Tilgungsanteil. Dieser Tilgungsanteil sollte vertraglich flexibel gestaltet sein, so dass er mindestens einmal im Jahr geändert werden kann. Ein höherer Tilgungsanteil ist beispielsweise verkraftbar, falls der Hauptverdiener einer Familie durch einen Jobwechsel deutlich mehr verdient hat. Eine Verringerung des Tilgungsanteils empfiehlt sich bei finanziellen Engpässen durch längere Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit. Wichtig: Auch die Möglichkeit, den Tilgungsanteil regelmäßig zu ändern, sollte kostenlos sein.

3.     Risikovorsorge beachten

Verstirbt der Hauptverdiener einer Familie, haben seine Hinterbliebenen – meist Ehefrau und Kinder – große finanzielle Probleme. Oft können die Angehörigen den finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, so dass die Immobilie versteigert werden muss. Sinnvoll ist deshalb eine Risikolebensversicherung, die beim Tod des Hauptverdieners der Familie zahlt. Die Versicherungssumme sollte so hoch bemessen sein, dass der gesamte Immobilienkredit auf einen Schlag getilgt werden kann. Tipp: Empfehlenswert ist eine sogenannte Restschuldversicherung. Hier fällt die Versicherungssumme entsprechend dem Tilgungsfortschritt beim Darlehen. Das spart Versicherungsbeiträge.

Tipp 5: Welche staatlichen Förderungen Ihr Finanzierungsberater berücksichtigen muss

Ein wichtiger Aspekt der individuellen Finanzierungsstrategie sind die staatlichen Wohnbauförderungen. Dazu zählen insbesondere das Baukindergeld sowie eine Reihe unterschiedlicher KfW-Programme. Das Baukindergeld ist ein direkter Zuschuss und beträgt insgesamt – verteilt auf 10 Jahre – pro Kind 12.000 Euro. Bei den KfW-Programmen handelt es sich in der Regel um zinsgünstige Kredite etwa für den Erwerb von Wohneigentum und auch für besondere Anstrengungen im Hinblick auf Energieeinsparungen.

Fazit

Für die meisten Menschen ist der Erwerb eigener vier Wände die größte Investition im Leben – bisweilen auch das größte Abenteuer. Ausschlaggebend, damit aus dem Traum vom Eigenheim in Wirklichkeit kein Albtraum wird, ist eine über Jahre und Jahrzehnte sichere Finanzierung. Diese sollte vor allem – neben günstigen Zinsen – eine größtmögliche Flexibilität bieten. Mitentscheidend dafür, dass dies auch klappt, ist die qualitativ hochwertige Arbeit eines erfahrenen Baufinanzierungsberaters. Unsere Tipps helfen Ihnen dabei, diesen zu finden.